岡山市で中古マンション探しをした時のこと
岡山市で家探しをした時のことを書きます。家賃の負担が大きいと感じたので、賃貸ではなく購入しようと思って探しました。
マンションか一軒家かは悩んで、どちらも並行して探しました。
自分がこんな感じだった、という話です。不動産の仕組みはいまだによくわからず。地元の人だったら、もっと人づてに探したりするのかもしれません。
重視事項は、価格と維持費とペットが飼えることでした。
状況は人によって違うと思いますし、別に不動産に詳しいわけでもないので、個別のご相談、ご質問にはお答えできません。このブログを参考にして損害が生じた場合も、一切の責任を負いかねます。ご自身の判断と責任でお読みください。
ご相談やご質問にはお答えしませんが、気になる点があったり、「それってこういうこと！」という補足豆知識などがあれば、お問い合わせフォームもしくはインスタグラムから、お気軽にお知らせください。
目次
学区問題
一番違うと思った点は、学区でエリアを識別すること。東京23区だったら23個の区という住所そのもので区別しますが、それが学区（中学校区、小学校区）になっています。
子どもがいないので自分自身の生活に学区は全く関係ないのですが、不動産の価値という観点からは岡山での学区は重要らしく、気にすべき事項の1つです。
人と話す時に、町名ではどの辺りか伝わらないのに、学区名で言えば伝わるくらい、学区名が浸透しています。岡山市から送られてきたワクチン接種会場の一覧表も、学区別で区分されていました。
岡山市は北区、中区、南区、東区の4つの区があるのですが、その下の町名はとても細かいです。
不動産探しと言えば、スーモ、アットホーム、ホームズをチェックすればいいと思うのですが、そういう全国ベースの検索システムは、当然のことながら住所「岡山市北区」の次のレベルは細かい「○○町」で、それがずらずら並んで数が多く、地元民でも選びきれないと思います。
同じ町名でも別の学区になっていたり、区切りもややこしいです。
似たような感じのマンションで、近所なのになぜか価格が安いと思ったら、学区が違っていたということもありました。
差し障りのある内容は、治安の話と一緒で、不動産屋さんも言葉を濁すので、明確にはわからない感じ。「京山学区は人気ですね～」のような言い方になります。
不動産屋さんで、学区別の境界線が入った地図を見ました。販売中の物件がその地図に載っていて、どの学区がわかるようになっています。
「住まいる岡山」というのが岡山の不動産情報サイトで、そこには「学校で探す」という検索項目がきちんとあって、小学校区と中学校区で見ることができます。
※なお、「住まいる岡山」には賃貸も分譲も載っていて、そこにしか載ってない物件もあるので、物件を探す時は見たほうがいいと思います。家賃補助のあるお試し住宅や空き家バンクの物件も出ています。
治安の問題。学区の話とセットで語られる治安の話。知識がなくて、わかりません。ネットに出ている情報は古い情報が混在しているのも確かで、再開発が進んでいる感じは実感します。では現在の治安状況は？どうかというと、全く知りません。日中普通にうろうろする分には、怖いと思う場所はありませんでした。夜うろうろしたことがなくて、そこが未知の世界です。
夜に自動車を運転すると、街灯が暗くて少し怖いとは思います。直前ウインカーの岡山の人も、ライト点灯は夕暮れ時から早々きちんとするのだなあと感じます。
マンションがある場所
基本、マンションというものが少ないです。
指名買いする人（そのマンションと指定して物件が出るのを待って買う人）もいるぐらい、少ないらしいです。私も余裕があればそうしたいと思ったけれど、昨今の物価高を考えると、先送りできなくなりました。
岡山でマンションといったら、ほとんどが岡山市と倉敷市にあって、相場としては、倉敷市のほうがやや安い感じ。
岡山駅前の市街地周辺は、高級なものか一人暮らし用のワンルームなのでノーチェック。
岡山駅の市街地から一歩出た辺りか、もう少し郊外エリア、駅から半径5km程度内だといいと思って探したものの、予算が条件と兼ね合わず。
そのため、私が内覧した物件は、ちょっと訳あり物件ばかりかもしれません。
その後、一軒家も視野に入れて、岡山駅から8km圏位まで広げ、さらに倉敷など岡山駅圏以外も見ることにしました。
分譲ではないけれど、ペットを飼わないなら、北長瀬の駅近くにある岡山市の市営住宅が新築きれいで、場所もいいからいいなと思いました。市営住宅なので収入など条件があるし、抽選かと思いますが。
築年数の許容範囲
安い物件を探していたので、自然と築年数が古いものになりました。
古い物件で怖いと思うことは、給水管や排水管の劣化による排水トラブルと、それによる管理費や修繕積立金が高いことや将来的な値上げ。
マンションは築年数が上がると修繕積立金が高く、月々の支出が高くなります。
共有部分にトラブルがあっても、戸建てと違って簡単に修繕できません。他の所有者との合意がなければ進められない修繕もあります。古いマンションほどメンテナンスしにくい構造になっていて、大規模修繕の際の費用が不安です。
賃貸なら、古い物件でも表面的に最低限のリフォームがしてあれば、当面気持ちよく過ごせれば問題ないと思うけれど、買うとなると、その問題が大きいです。
ということで、世間一般で排水管の素材が切り替わった年代を目安に、ｘｘ年以降の物件にしよう、と決めて探すことにしました。
築年数を見た際、単に新しい、築浅のほうがいい、というものでもない気もします。
比較的新しいマンションを内覧した際、フローリングがふわふわしていて、違和感がありました。防音のフローリングが管理規約で決まっているので、普通のフローリングに変更することはできません。「ふわふわする」という噂を耳にした時は、多少弾力性があるイメージでしたが、実際に踏んだら、クッションフロアよりふわふわしていてクッション性が高かったです。
マンションでよく見る部屋の扉は、ノブがついた開き戸が多いのですが、そのマンションは、ほとんどの部屋が引き戸でした。内覧前にそのマンションのネット口コミで、「扉を開ける時の音が夜に気になる」と見たので、動かしたら確かにコロコロ音がしました。どれだけ他の部屋に響くのかは、住んでみないとわかりません。
引き戸だとしても、上から吊り下げるタイプの扉なら音はしないので、下にレールがあるタイプの引き戸の問題かと思います。
そういう細かい作りは、（私の予算内に入る）比較すれば新しいマンションのほうが気になりました。
ペットが飼えるのか
築年数が古いマンションの場合、ペット飼育禁止が大半で、ペットが飼える物件は限定的です。
今住んでいる人のペットはOKだけれど、新しく飼うのはダメ、という物件もあります。なので、ペット相談OKと書いてあっても、実際はダメということがありました。1匹は飼えるけれど2匹はダメ、という物件もありました。
「規約ではだめだけれど、こっそり飼っている人も結構いる」というマンションも一部ありました。これは不動産屋さんの人柄によって表現が変わるような気がします。まあ、事実そうだったとしても、規約でダメならやめておこうと思いました。
築年数が浅いマンションはペット可の物件が増えるため、もう少しお金を出せばペットが飼えるマンションが見つかる、という状態。
ということは、今後何年か経って、そういうマンションの築年数が経過したら、「ペットが飼える古いマンション」が増えるということで、今現在の古いマンションの「ペットが飼える」利点は、価値がなくなっていきそうです。
マンションが南を向いている
マンションの建物の形を見ると、どちらが南側なのかがわかります。
都会に住んでいると、例えば大通り沿いだったら、その道に沿った方向にだいたい建物は立っていて、川沿いだったら、川を一望できる方角にベランダがあってリビンクからの眺望がいいはず。
それが、眺望がいいと思う方向に、玄関と外廊下、外階段が見えたりします。なんでだろう？と思ったら、ベランダリビングがある側は、南向き。南を向いています。南向き重視です。
だから、部屋の間取りが細長い。玄関が真ん中で、玄関を入って廊下の左右に小さい部屋（寝室、子供部屋）があり、突き当りが南側でリビング、その手前に台所と和室とトイレ浴室。そんな間取りで65平米前後、3LDK物件をよく見ました。
これが南向き重視ではなければ、内廊下で内側に玄関、リビングは外側（方角は部屋によって違う）という間取りにすることもできたはず。
逆に南向き重視でよいと思う点は、みんなが南向きになるので他の建物のベランダと向き合ってしまって気まずい、という問題が起こりにくい点です。マンションだらけの都会だとよくあります。
あと、細長い間取りの場合、全室にエアコンが置けるのか、というポイントもあります。
リビング側にはベランダがあって室外機が置けます。でも、共有廊下側に窓が面した部屋の場合、室外機を置けるのか？は建物の作りによります。消防法で通路に置く制約があって、新しいマンションだと考慮して設計されているのですが、古いマンションだとそうなってない場合があります。
部屋数が多い
そもそも、3LDKも要らないと思うのに、古い物件には2LDKがほとんどありません。
部屋数が少ないものとしては、前住人がこだわりを持ってリフォームしたと思われる広いリビング＋寝室の1LDKは見かけました。
部屋の面積が広いだけならゆとりがあっていいですが、小さい部屋の部屋数が増えると、子供がいないと、持て余す部屋になってしまって無駄です。
面積が広いほうが購入価格も高く、固定資産税も高く、管理費や修繕積立金といった維持費も高くなります。日々の掃除などの労力もかかります。
だから必要以上の部屋数は不要だと思うのに、物件自体、3LDKが多いです。
年配の人が免許証を返上して、生活が便利な駅の近くに住む、広さは2LDKくらい、そういうものは新しいマンションならありそうですが、高価すぎて目にすることもありませんでした。
学生が住むワンルーム、というのは狭すぎて対象外。中古でちょうどよい部屋数、という物件がなかなか見つかりませんでした。
一軒家の場合も同様で、2階があって当然、中古物件に平屋は少ないです。5DKとか6DKとか部屋数が多すぎます。2LDKでいいのだけれど、2LDKの戸建てはめったにありません。
ほとんどがそういう物件なので、3LDKなら許容範囲という気になってきました。
マンションや平屋は、すべての部屋が同じ階にあるので、動線がよい点がいいと思います。歳をとっても安心です。夜中にトイレに行くのに階段を降りるのも不安だし、2階にもトイレがあるのは無駄な感じがするというか、掃除がめんどくさいです。
マンションの駐車場
中古マンションの駐車場は、たいがい満車で空きがありません。車社会は家族で車1台ではなく1人1台のお家もあるので、全室をまかないきれていないことが多いです。
「駐車場に空きが出たら告知して、抽選する」というマンションが多いと思います。買った人が抽選に参加できるように、空き部屋になった後も駐車場を確保している売主もいました。ありがたいけれど、手放す間の維持費も大変だとも感じました。
近隣にも駐車場の空きがない、という物件もありました。場所にもよりますが、これは手放す時に売れない要因になりそうです。実際問題、車を持っていて駐車スペースがない物件は買えません。
駅に近いエリアの場合、駐車場の余白スペースがやけに小さくて、駐車するにはコツが要りそうな場所もありました。
駐車場は平置きタイプが多いけれど、時々立体駐車場もあります。立体駐車場がある場合、立体駐車場のメンテナンス費が高い点が気になります。
立体駐車場に限らず、自分には必要ではない共有設備があるマンションも、その分維持費が高くなるので気になります。
都市ガスと浄化槽
予算が限られているので、だんだん駅から遠ざかる場所を検討し始めました。そうなるとだんだん都市ガスではなくプロパンガスになり、下水ではなく浄化槽の物件まで出てきます。
そういう物件のほうが安いです。駅から遠ざかるので駐車場も見つかりやすいし、眺望もよくなります。
でも、私が想定していたエリア「岡山駅まですごくがんばれば自転車で行ける、半径8km位まで」は、たいがい下水も都市ガスも存在はしている場所が多いです。
これはマンションではなくて、一軒家を見た時に遭遇した問題ですが、「そこまで来ている都市ガス」を「その家まで引く」ためには、工事費が何十万円もかかる見積もりでした。その上、工事のために近所の方の承諾も必要ということで、だんだん、都市ガスはあきらめ、オール電化を検討。エコキュートについて調べ始め、エコキュートには騒音問題があることを知って、敷地が狭いのに大丈夫なのか不安になりました。（エコキュートを実際に使ったことがないのでわからなくて、でも実際使い始めたら簡単には後戻りできない設備です）
金額を下げるために郊外へ郊外へ範囲を広げてきたのに、リフォーム費用が高くなるか、維持費が高くなるという感じ。他の短所もあって、どこまで自分が妥協できるのかという、どんよりした気持ちになってきました。
これがマンションとなった場合、変更するためにはみんなの合意が必要で、工事も大規模でお金もかかるし、変更は難しいテーマになり、変更できない気がしました。
プロパンガスと都市ガスでは器具が違うという点もハードルが高いです。プロパンガスの場合、会社で価格が結構違うのですが、集合住宅だと自分で選べません。
追い焚き
お風呂の「追いだき」を当初条件に考えていたのですが、古い物件には追いだき機能がつけられない場合が多く、途中であきらめました。
お風呂と給湯器をリフォームすればできるのでは？と当初思ったのですが、間取りによって追いだき機能に変更不可のマンションが多いです。メーターボックス（MBというマークの場所）とお風呂場の間がどうなっているかで、リフォームの可否が決まります。
戸建てを検討した際にエコキュートを調べていて、エコキュートは「追い焚き方式」よりも、「高温差し湯方式」のほうが向いているということを知り、確かに使われたお湯を給湯器に送り戻すよりも、きれいなお湯を足したほうが機能がシンプルでいい、という気持ちになって、必ずしも追い焚きでなくてもいい、と考えが変わりました。
悩みは「お風呂がすぐに冷める」ことだったので、だめなら保温力のある浴槽（魔法瓶浴槽、サーモ浴槽）に変更すればいい、と考え直しました。
階数
万が一水害があったとしても、上層階なら部屋は浸水しなそう、という安心感があります。
岡山市の場合はそんなに階数が高いマンションはないです。一般的なマンションは14～15階が多いですが、岡山だともう少し低めのマンションが多いように思います。
あと階数と関わる重要な点は、戸数です。戸数が少ないと、一戸あたりの維持費（管理費や修繕積立金）の負担が大きいです。
エレベーターがない低層階のマンションも見ました。その頃は3階までなら階段でいいと思っていましたが、荷物を運ぶことが多いならエレベーターは必要、と今は思います。年をとったら大変。
維持費
マンションの場合、管理費、修繕積立金、駐車場代が毎月かかります。通常、10～15年ごとに大規模修繕があって、そのタイミングで修繕積立金が値上がりすることもあります。
その分、掃除当番や近所付き合いなどがラクです。
オートロックの共有玄関に、部屋番号と名字一覧表があって、誰がどの部屋に住んでいるか一目瞭然のマンションが多いです。初めて見た時、このマンションおかしい、と思ったのだけれど、その後に他のマンションでも見て、岡山ではよくあるシステムだということを知りました。
マンションによってはマンション自体が町内会のような雰囲気で新参者にハードルが高そうな場所もありますが、でも逆に、そのぐらい管理組合がしっかり活動している方が管理はいいのかもしれないとも思いました。
逆に一戸建ての場合、どの物件でもペットが飼えて、駐車スペースがあれば駐車場代がかからず、管理費や修繕積立金がかからない、というのが魅力です。
その分、自治会（町内会）に入る場合が多く、ゴミ当番がまわってきます。ゴミステーションが家から離れている場合もあります。たぶん、町内会長さんにお伺いを立てたり、そういう付き合いはありそう。
あと、知識がないからシロアリが怖い。害虫駆除や外壁塗装などのメンテナンスについて自分で考えなくてはならない。というのがデメリットだと思いました。
供給過多
マンションの供給過多。人口は減少しているのに新しいマンションも建設されていて、供給過多だと思われます。
お金がないから安い物件を買わざるを得ないけれど、そうすると、将来的にただ安いだけの物件は売りたくても売れなくなるはず。
なので、万人受けはしないけれど、デメリットもあるけれど、一部の人には需要がある魅力点がある物件がいいのではないか、と思いました。
安い物件、告知事項あり
少しでも駅に近い安い物件、という観点で探すと、どこかしらデメリットがある物件になります。
戸建ての場合、道路の幅が狭くて、再建築不可な物件も多く、再建築不可だと安いです。
軽自動車1台でも走行が不安になる、狭い路地もあります。狭いのレベルが違うというか、車が通れるんだ、水路に落ちないんだ、と驚く狭さも時々見かけます。住んでしまって慣れれば大丈夫かもしれないのですが、私自身が運転が下手で不安なので、そういう物件は早々に断念しました。
土砂災害警戒区域の物件も安いです。高台にあるので、眺めの良さが魅力的。でも、その高台まで自分が運転できるのかも不安になりました。車同士がすれ違えない狭い道路で、勾配のある坂道で、対向車が来てゆずりあう時に、後ろに下がれる気がしません。
山間部に行くと時々そういう山道に出くわしてドキドキすることもあります。でも、その場合は、たいがい対向車が来ません。住宅地では対向車が来る確率が高いです。
告知事項あり、という物件も時々ありました。事件、事故、火事などがあったものだったり、近所に団体事務所があるとかです。
都会の場合、日々、ちょっとした事件は起こるものだし、それが自分の生活圏だったとしても、自分に実際に関係するとは思わないのですが、それが地方都市になった場合、多少は気になる気もします。
ひどいと思ったのは、Googleの検索ボックスの予測表示。文言を入力すると、関連性のある言葉が勝手に候補としてリスト化される仕組み。特定のマンション名を入力すると、後ろに事件名が勝手につきます。
そういう事件事故が起こったこと、そのものよりも、検索ボックスに表示されてしまう、そのことが、資産価値を下げてしまう気がします。
その他に思ったこと
- 後楽園が近い場合、後楽園背景保全地区、という景観規制があり、高さ制限が厳しい。
- 内覧予定だったはずが、売主の知り合いが買うことになって内覧がキャンセルになったことがあって、知り合いに売る、ということもあるのだと感じた。
- 一戸建てはマンションよりも価格が高いので、安い予算だと、岡山駅から離れた不便な場所になりがち。
- スーパーまで徒歩で行けることを条件に考えていたけれど、郊外になるほど車社会度が増すので難しくなる。
以上、昨冬、岡山市でマンションを探した時に感じたことを書いてみました。
状況は人によって違うと思いますし、別に不動産に詳しいわけでもないので、個別のご相談、ご質問にはお答えできません。このブログを参考にして損害が生じた場合も、一切の責任を負いかねます。ご自身の判断と責任でお読みください。
ご相談やご質問にはお答えしませんが、気になる点があったり、「それってこういうこと！」という補足豆知識などがあれば、お問い合わせフォームもしくはインスタグラムから、お気軽にお知らせください。
追記
「岡山市都市計画情報システム」というサイトを見ると、これから道路になる予定の場所などが地図で見ることができるので、わかりやすいです。後楽園背景保全地区の規制内容も地図でわかります。
あと、「おかやま全県統合型GIS」というサイトでは、液状化危険度分布図、津波浸水想定図など防災情報が地図でわかります。住所をピンポイントで指定すればいいので見やすいです。